提前退租起纠纷 法院判决平风波

2022年01月04日14:57

来源:大河网

  2020年10月,原告王某(甲方)与被告张某(乙方)签订《租房合同》,双方约定:1.甲方将位于郑州市上街区某门面房租赁给乙方使用,租赁期为24个月,两年租金共计46000元。2.须一次性交清一年房租,保证金5000元(含营业执照、水电押金2000元)。3.甲方须配合乙方办理营业执照及水电;乙方注销在此房经营期间的营业执照,甲方退还营业执照押金。4.如果乙方违约,须向甲方支付违约金3万元。甲方可以在发现第一时间单方收回房子锁住门,终止合同,并不负任何法律及经济责任,也并不退回任何相关费用,乙方无异议。5.租赁期满,乙方须提供原合同和保证金、营业执照、押金条原件、水电押金原件,甲方才能退款,乙方无异议。

  合同签订后,张某支付一年租金23000元、保证金5000元。自2021年3月起,张某经王某同意向外转让租赁房屋,2021年9月因该房屋转让不出去,双方因退房租及押金事宜产生争议,王某未接收钥匙。后原告王某向法院提起诉讼,请求判令解除双方签订的租赁合同,并要求被告支付原告违约金30000元。庭审中,张某表示押金、租金不再要求返还。庭后,张某向王某交付钥匙并注销营业执照。

  裁判结果

  本案中,原、被告签订《租房合同》系当事人真实意思表示,合法有效,双方成立房屋租赁合同关系。因被告张某提前退租,双方合同中没有约定提前退租事宜,被告提出提前退租要求,造成原、被告之间就违约金、押金返还问题产生争议。经审理查明,法院结合双方协商退租时间,酌定该房屋租赁合同于一年租赁期满时解除;关于违约金,被告存在违约,因合同约定违约金过高,法院酌定支持5000元,与被告已支付的押金5000元进行抵扣。

  案例注解

  一般情况下,房屋租赁关系自约定的租赁期限届满时解除,但生活中因种种原因,经常发生承租人提前退租的情形。此时,如果承租人无法和出租人达成解除合同的协议,租赁合同中也未约定提前解除合同的条件,那么承租人提前退租实质上是一种违约行为,将面临一定的法律风险;出租人若不能及时妥善处理,可能会遭受一定的损失。

  本案中,被告张某作为承租人,其合同期满前退租的行为属于违约,应当承担违约责任,原、被告因没有约定提前退租事宜,在协商解除合同时就违约金、押金返还问题产生争议,且双方均未及时提起诉讼,造成房屋长时间搁置。

  法官提醒:在签订房屋租赁合同时,应在合理范围内明确违约责任,避免双方产生争议,造成不必要的纠纷。如果承租人因客观原因无法继续履行合同,承租人应尽快与出租人就提前退租事宜进行协商,如果双方协商不成,应及时通过第三方调解或者诉讼的方式进行解决,以避免产生更大损失。(王驰峰 许晓萌)

编辑:姜秋霞

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